住宅購入とお金の本
特集23フラット３５貸出金利*、過去最低を更新！しかし、今後の予測は!?
2014年12月、住宅金融支援機構のフラット３５の貸出金利*が、前身の住宅金融公庫時代時代を含めて、過去最低を更新しました。
住宅ローンの金利情勢から、マイホームは今が買いなのか否か、FP住宅相談ネットワーク代表・黒須秀司講師による分かりやすい”誌上セミナー”の始まりです！（*平成26年12月）
フラット３５貸出金利の今むかし
先月（2014年12月）、住宅金融支援機構のフラット３５の貸出金利が、過去最低の1.56％（返済期間21年以上）という”驚くべき低さ”と言えるレートを付けました。実際に過去12年間でフラット３５の金利はどのように推移してきたのか、下のグラフをご覧ください。
ご覧のように若干の上下動がありながらも、基本的には下げ基調で推移してきたことが分かります。近年では、平成21年2月に3.20％を付けていましたので、たった5年10ヶ月の間で金利が半分以下になったということです。この差を借入元金3,500万円、返済期間35年のモデルケースで比較すると、毎月30,438円も返済額が下がったことになり、35年間の支払利息の総額ではその差は約1,278万円にも上るのです！現在の固定金利型住宅ローンの代表格であるフラット３５が如何に低金利で借り手に有利な状況であるのかが分かります。
（注）上記は返済21年以上、平成15年10月～平成26年12月までのS社の貸出金利をグラフ化したものです。
フラット３５貸出金利の今後の予測
このように下げ基調で推移してきたフラット３５ですが、今後どのような展開を迎えるのか、私なりに予測をしてみたいと思います。
このことを論じる前に、まず、フラット３５に代表される長期固定型住宅ローンの金利はどのように決まっているのかを整理してみましょう。
フラット３５の金利は、主に銀行の長期プライムレートに連動している商品です。そして、その長期プライムレートは債券市場における長期国債の流通利回りに連動しています。
それでは、現在の日本国債がおかれている周辺状況はどうなっているのでしょうか。
昨年12月、米国格付け会社の大手ムーディーズが日本の長期国債の格下げを行いました。消費税増税の先送りによる財政再建の不透明化、円安による景気後退といった、日本経済にマイナスに働く要因があるとの評価がされたようです。このように国債の信用度が下がることは、イコール、国債の引き受けてのリスクが上昇することを意味します。リスクを打ち消すには国債の利回りが良ければ引き受けてとしては魅力となり、信用リスクと相殺できることになりますから、債券市場における新発10年物国債の流通利回りは結果として上昇することになる訳です。ということになれば、それと連動している長期プライムレートも上昇することになり、引いては長期固定金利型の住宅ローン、すなわちフラット３５の金利も上昇すると私は予測しているのです。
まとめ
このように、現在の固定金利型住宅ローンのフラット３５は、借り手にとってたいへん有利な状況にあると言えます。しかしながら、私は前述の通り、この状況はそう長くは続かないであろうとも思っています。
当たり前ですが、住宅ローンの金利は社会情勢とリンクして決まっていくもので、個人の努力で決定できるものではありません。一見ちょっとした金利の動きに見えても、住宅ローンは借入額が大きいため、実際の支払利息で数百万円、場合によってはそれ以上の差が生じる可能性があるのです。
借り手にとって有利な状況にある正に今、住宅ローンを組まれることが正解ではと私は考えています。