繰り上げ返済とは住宅ローンの毎月やボーナス時の通常の返済とは別に、任意で、ある程度まとまった金額を返済する方法です。この返済によって、月々の返済額を低下させたり、償還期間を短縮させたりすることができます。

繰り上げ返済は個人資産を運用する上で非常に有効な手段です。 例えば、住宅ローンを借り入れた翌年末に手元に100万円の現金があったとします。これをどのように活用したら最大の効果をあげる事ができるでしょう？ まず現実的に一番多いのが預金です。この運用方法を選択した場合、金利が0.2％であったと仮定すると、１年で金利分は2000円です。複利運用を35年間続けても金利分は72440円にしかなりません。

次に考えられるのは株式や投資信託での運用です。これは景気動向や個人の運用能力、情報収集力によって結果は様々だと思いますが、35年間継続して黒字運用ということは神業に近いですし、元本割れのリスクもあり、非常に不安定です。

では住宅ローンの繰上げ返済に充てるとすればどうでしょう？ 100万円返済すると、その後34年間で付くはずだった金利分とあわせて約156万円返済額が圧縮されるのです。（金利 3％で借り入れの場合）

このように元本割れのリスク無く、確実に1.5倍の価値を生み出すような方法は他には思い当たりません。 つまり、住宅ローンを組んだ後は貯金よりも、繰上げ返済に全力を注ぐべきなのです。「そうは言っても手元に現金が無いと不安」と考えられる方も多いでしょ う。しかし、万一の場合の備えとしての現金は緊急生活予備資金として通常の生活費の３～６か月分で充分です。これと教育資金の積み立て以外は思い切って全 てを繰り上げ返済に充てても良いのではないでしょうか？

この件でもう一点注意しなければならないことは、住宅ローンを借り入れる金融機関を選定する際に繰り上げ返済手数料のチェックも忘れてはならな いということです。この手数料は、金融機関によって様々で無料のところもあれば、１回、５万円のところもあります。年に１度20回行うとするならば手数料 だけで100万円となるケースもあり、金利にして0.2～0.3％に相当します。住宅ローンの選定については、つい金利にばかり目が行ってしまいますが、 この部分も選定に際しては非常に大きな要素になることは間違いありません。