住宅購入とお金の本
特集10生涯居住費はいくら？
「新築マンション・新築戸建て・中古戸建て」徹底比較
住宅購入を検討される時、ついつい「販売価格」というイニシャルコストばかり考えていませんか？正しいコスト計算をするならば、住宅を購入してからその後必要になるランニングコストまで勘案するべきだと思います。
ここでは、新築マンション・新築戸建て・中古戸建てそれぞれの生涯に渡って掛かる居住費（生涯居住費）について考えてみましょう。
まず、新築マンション・新築戸建て・中古戸建てそれぞれ3,500万円の商品を購入することとします。諸費用分は自己資金で賄い、残りは住宅ローンを利用、変動金利型住宅ローンの借り入れ金利0.875%で組むことを前提条件とします。（将来の金利変動については考慮しないこととします）また、35歳のご夫婦が購入されたと仮定し、一般的には男性の方が早く亡くなりますので、残された奥様が寿命を全うされる、日本人女性の平均寿命である85歳までの50年間の生涯居住費ということで比較してみたいと思います。
新築マンション
マンションの場合、月々の住宅ローンの返済の他に管理費・修繕積立金・駐車場代等の負担が発生します。
実際に具体的な例を挙げます。横浜市内にある2007年築のマンションのケースです。このマンションの場合、一戸あたりの修繕積立金の平均は現在5,011円/月です。このマンションの分譲時における計画によると、5年毎に修繕積立金を値上げしていく計画となっています。
築6年目からは8,000円/月、築11年目からは12,000円/月、築16年目からは17,000円/月、築21年目からは25,000円/月です。加えて、修繕一時金として分譲時30万円、12年目に40万円の支払いが必要になります。尚、管理費は、13,000円/月、駐車場代は15,000円/月です。
一般的に給湯器などの熱源機は10年が寿命とされていますので、10年毎に交換費用として20万円を計上することとします。
新築戸建て
現在の新築住宅であれば、メンテナンスさえきちんとしていれば生きている間の建て替えは考えなくても良いでしょう。35年後に古くなった屋根の葺き替えを行うとして100万円、10年に1度の外壁の塗り替えが1回あたりざっと55万円、給湯器等の熱源機も10年毎に交換費用として20万円を計上することとします。
中古戸建て
中古戸建てを検討される方は、将来の建て替えを前提に購入される方が多いということが特徴的です。 3,500万円の中古住宅を購入後、15年後（50歳時）に解体費用150万円、建築費用1,600万円で建て替えをし、その際に20年返済のローン（変動金・.875%・将来の金利変動は考慮せず）を組んだとします。戸建て住宅のメンテナンス費用は10年に1度の外壁の塗り替えが1回あたりざっと55万円、給湯器等の熱源機も10年毎に交換費用として20万円を計上することとします。
総括
三者の差は上記の通りとなります。住宅購入という選択をした場合、『新築戸建て』と『その他』とでは随分と生涯居住費に差が生まれます。価値観が違えば選ぶものも変わるはずですので、どの選択が正しいかということではありません。例えば、駅至近の生活を第一条件とするならば、マンションという選択も有り得るでしょうし、ある程度ご年配の方が中古戸建てを購入した場合、将来の建て替えは考えなくても良いかも知れません。その場合であれば中古戸建てという選択も有り得るでしょう。今回の比較は、あくまで、冒頭の前提条件においての比較ということになります。 但し、こと生涯居住費という視点では、新築戸建てが有利ということになりそうですね。